Nowe projekty, nowi klienci i nowe wyzwania – analiza ekspercka BNP Paribas Real Estate Poland

Nowe projekty, nowi klienci i nowe wyzwania – analiza ekspercka BNP Paribas Real Estate Poland

Rynek powierzchni magazynowych, logistycznych i przemysłowych przechodzi przez pandemiczny kryzys suchą stopą i nie rozmienia na drobne swojego dużego potencjału do rozwoju. O tym, jak radzą sobie na nim deweloperzy, na co w pierwszej kolejności patrzą dziś najemcy, jak reorganizuje się łańcuchy dostaw, gdzie jest najlepszy grunt, żeby rosły na nim nowe magazyny i czy buty kupione przez Internet można dostarczać jak pizzę – na te pytania odpowiadają Robert Pawłowski i Wojciech Nowicki, eksperci na co dzień zajmujący się powierzchniami magazynowymi i logistycznymi w firmie doradzającej w zakresie nieruchomości komercyjnych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Analizując dziś procesy i zmiany, które zachodzą na rynku magazynów i powierzchni logistycznych oraz przemysłowych – czy nawet szerzej, bo w całej logistyce – dobrze jest patrzeć na nie z kilku punktów widzenia. Przyjęcie takiej optyki pozwoli zrozumieć, dlaczego nieruchomości logistyczne wychodzą z kryzysu obronną ręką i, prawdę powiedziawszy, w ogromnej większości są beneficjentem sytuacji, która towarzyszy nam od ponad 18 miesięcy.

Boom po stronie najemców

Po pierwsze, mamy prawdziwy boom ze strony najemców. Zainteresowanie powierzchniami jest ogromne i, co ważne, dotyczy to w zasadzie firm ze wszystkich sektorów. Mówimy o przedsiębiorstwach, które swój rozwój budują na logistyce, operacjach magazynowych oraz na działalności produkcyjnej. I to właśnie bezpośrednio przekłada się z jednej strony na nasiloną aktywność tego typu przedsiębiorstw w poszukiwaniu odpowiedniej powierzchni, a z drugiej, na mocniejsze zaangażowanie tak inwestorów, jak i deweloperów, którzy chcąc zaspokoić popyt, robią wszystko, żeby dostarczyć na rynek jak najwięcej nowych projektów.

Dziś jesteśmy w sytuacji, w której na rynku dominują obiekty A-klasowe budowane przez dużych, instytucjonalnych deweloperów, a udział wynajmowanych w nich powierzchni rośnie kosztem magazynów, które firmy budują na własność. Dynamika zmian powoduje, że znacznie większą uwagę skupia się obecnie na dokładanym zweryfikowaniu wszystkich opcji, które oferuje rynek i znalezieniu tych najbardziej elastycznych i dopasowanych do faktycznych potrzeb.

Jedną z nich są przesiadki ze swojego magazynu do magazynu wynajmowanego. W takim ruchu najemcy szukają szansy na lepsze, bardziej efektywne prowadzenie operacji. Przeprowadzka do nowoczesnego obiektu w ramach parku logistycznego – w razie potrzeby – daje możliwość sprawnego skalowania biznesu i dobierania dodatkowej powierzchni. To ogromna wartość dla szybko rosnących firm działających w handlu internetowym, a także dla operatorów logistycznych, którzy dla tych firm pracują. Warto jednak pamiętać, że funkcjonowanie w ramach parku może też działać w druga stronę, kiedy najemca potrzebuje zredukować wynajmowaną przez siebie przestrzeń i koszty jej utrzymania, przynosząc w zwalniane miejsce podnajemcę. W wielu firmach wynajem powierzchni magazynowej, logistycznej czy produkcyjnej zaliczany jest obecnie do decyzji o znaczeniu strategicznym. Jego atutem jest również to, że nie angażuje środków w takim stopniu, jak przeprowadzenie procesu deweloperskiego pod rękę z generalnym wykonawcą. Bardzo niski koszt uruchomienia takiego projektu sprowadza się do zakupu odpowiedniej infrastruktury magazynowej i sprzętu jeżdżącego.

Bardzo szybko rosną wolumeny w branży e-commerce

Jesteśmy dziś w sytuacji, w której motorem napędowym logistyki są szybko rosnące wolumeny w branży e-commerce. To wymusza poszukiwanie rozwiązań, które wyjątkowo efektywnie i elastycznie pomogą zarządzać całością procesów, nie tracąc jednocześnie z pola widzenia kwestii optymalizacji kosztów i sposobu, w jaki do tych operacji jest dostosowywana cała infrastruktura. Mówimy nie tylko o nieruchomości, powierzchni i jej wyposażeniu, ale też o automatyzacji czy zapewnieniu wyspecjalizowanych zespołów pracowników.

Grupą szczególnie zainteresowaną kompleksowym podejściem do tematu logistyki są małe i średnie firmy. To im bardzo zależy na powierzeniu zarządzania logistyką wyspecjalizowanym operatorom i skupieniu się na rozwijaniu swojego właściwego biznesu. Taki ruch pozwala uwolnić się od dotychczasowej stosunkowo niskiej produktywności i efektywności procesów, jakie te firmy osiągały. Po stronie wyspecjalizowanych operatorów stoją nie tylko efekt skali i umiejętność wdrażania nowoczesnych i sprawdzonych już rozwiązań WMS i IT, ale także doświadczenie w zarządzaniu logistyką, które skoncentrowane jest na podnoszeniu precyzji i szybkości procesów. Po stronie korzyści można też zapisać niwelowanie efektu sezonowości popytu na przestrzeń składowania.

Czas na biurowy Work Place w obiektach logistycznych >>

Koronawirusowy kryzys pokazał, jak ważne jest rozłożenie ryzyka na różne klasy aktywów. Ostatnie dwa lata zweryfikowały plany wielu inwestorów. Ci, którzy zaangażowani byli w projekty biurowe i handlowe, są teraz bardzo mocno zainteresowani inwestycjami w magazyny oraz nieruchomości przemysłowe. Taka dywersyfikacja pomaga, gdy działalność biurowa czy handlowa zwolniła, a sprzedaż oraz wynajem magazynów są rozpędzone jak nigdy. Z punktu widzenia inwestorów doceniana jest zarówno stabilność polskiego rynku nieruchomości przemysłowych, stabilność popytu, za którą stoją branża logistyczna, handel i rosnąca konsumpcja, jak również bardzo dobre prognozy. Obiecujące są też perspektywy, jakie ma przed sobą handel internetowy, który w samym tylko 2020 roku urósł o kilkanaście procent. To o tyle ważne, że za wzrostami nie stoi chwilowa moda, ale długofalowy trend podyktowany nowymi nawykami zakupowymi. Dziś praktycznie każdy z nas może być w sklepie 24 godziny na dobę, przeglądając aplikacje zakupowe na swoim smartfonie. Są marki, które już dziś mają 70-80 proc. wizyt w swoich e-sklepach właśnie z poziomu urządzeń mobilnych.

Odważne pomysły na e-commerce to dziś strategie, które wygrywają.

Łańcuchy dostaw na nowo

Logistyka jest papierkiem lakmusowym całej gospodarki. Pokazał to ostatni kryzys, który skutecznie rozerwał niejeden łańcuch dostaw, zatrzymał niejedną produkcję, wpłynął na stany magazynowe czy wywindował stawki przewozowe w transporcie morskim, lotniczym i kolejowym. Konsekwencje tych problemów odczuli wszyscy.

Co może robić branża, żeby zminimalizować ryzyko takich sytuacji w przyszłości? Przede wszystkim firmy zwiększają zapasy towarów oraz surowców, decydując się na wynajęcie dodatkowej powierzchni. To jeden ze sposób na zbudowanie przewagi, dającej możliwość sprzedaży towarów, kiedy konkurencja będzie miała z tym problem.

Taki plan gry obierają nie tylko największe firmy, ale też średnie i mniejsze, sprzedające przez Internet. W ich przypadku to często przemodelowanie łańcucha dostaw, przejście na logistykę 3PL i outsourcing operacji do wyspecjalizowanych podmiotów.

Czas najemców, czas dla deweloperów

Pomimo rosnących kosztów budowy magazynów, deweloperzy przemysłowi – mając za sobą rosnący popyt i ogromne zainteresowanie ze strony najemców – wciąż realizują nowe inwestycje. Poza dynamicznym przyśpieszeniem e-commerce, kolejnym stymulantem dla dalszego rozwoju jest rozwój infrastruktury drogowej, który otwiera mniejsze, lokalne rynki takie jak Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski czy Świebodzin.

Punktowo rozwijają się też lokalizacje na ścianie wschodniej, ale tempo przyrostu nowej powierzchni będzie tu mocno związane z bilansem wymiany handlowej na kierunkach wschodnich oraz tempem rozwoju hubów kurierskich i przeładunkowych.

Warto zaznaczyć, że przy tak szybko rosnącej podaży i przy rekordowym zainteresowaniu najemców polskimi magazynami, wynajmujący nie rezygnują z szerokich wachlarzy zachęt i możliwości, które mają przyciągnąć ich uwagę. Poza dostosowaniem projektów pod bardzo indywidualne potrzeby, na najemców czeka wysoka jakość i energooszczędne obiekty certyfikowane np. w standardzie BREEAM. Zmieniły się jednak główne czynniki, które jeszcze nie tak dawno były najsilniejszymi magnesami wielu projektów. Już nie sama cena i dostępność, a lokalizacja, lokalny rynek pracy i dodatkowo możliwość rozwoju w bliskiej okolicy brane są jako argumenty. Dotyczy to zarówno najbardziej rozwiniętych rynków, jak również rynków wschodzących. Widzimy też, że deweloperzy nie rezygnują z poszukiwania lokalizacji na nowe projekty w obrębie ośrodków miejskich, a w grę wchodzą już nie tylko główne aglomeracje, ale też miasta o znaczeniu regionalnym. Deweloperzy interesują się miejskimi aglomeracjami, dostrzegając w nich potencjał dostępu do rynku pracy przy jednoczesnym zapewnieniu skrócenia czasu dostaw do końcowych odbiorców. Walka o ziemię pod nowe inwestycje nie wyklucza też projektów brown field, w których w dobrej lokalizacji burzy się stare budynki sprzed sześćdziesięciu czy osiemdziesięciu lat i zastępuje je nowoczesnymi inwestycjami logistycznymi z bardziej rozbudowanymi komponentami biurowymi.

Nowe standardy

Funkcjonowanie gospodarki bez prawidłowego działania łańcucha dostaw, a w szczególności magazynów, nie jest możliwe. A ostatnie kilkanaście miesięcy jak nigdy dotąd w historii pokazało, że logistyka magazynowa to nie kurierzy, kartony, wózki widłowe, tiry, samoloty czy statki i z zewnątrz niczym niewyróżniające się budynki mijane najczęściej przy węzłach autostradowych. Mamy poczucie, że temat sprawnie działającej logistyki, a w zasadzie chaosu, który dawał się we znaki nam wszystkim w sytuacjach, kiedy przestawała ona działać, przebił się do szerszej, społecznej świadomości. Ludzie zaczęli kojarzyć, że mówimy o przemyślanej i sprawnie działającej sieci, z której na co dzień bezpośrednio korzysta wiele firm, a pośrednio każdy z nas.

Dla branży to wyjątkowy czas na dostosowywanie się do mechanizmów oraz trendów, które uwolniła pandemia, i standardów wyznaczanych przez największych graczy. A poniekąd też do przygotowywania rozwiązań na przyszłość. Tych, których oczekiwać będą konsumenci przyzwyczajeni, że kupowanie przez Internet może być jeszcze szybsze, bliżej domu i w zasadzie bez różnicy, czy mówimy o kupnie książki, czy świeżego pieczywa. Tu coraz większą rolę będzie odgrywać usługa SDD (Same Day Delivery) polegająca na dostarczeniu zamówionego towaru do klienta jeszcze tego samego dnia, w którym został zamówiony. Wiązać się to będzie natomiast z koniecznością zabezpieczenia coraz większej ilości powierzchni magazynowej, jak najbliżej odbiorców o zróżnicowanej wielkości i standardzie oraz przeznaczeniu. 

Uzupełnieniem tej infrastruktury są właśnie paczkomaty, lodówkomaty itd. Ten trend potwierdza raport autorstwa Mirosława Grala z firmy Last Mile Experts, w którym można przeczytać, że planowany wzrost paczek B2C w Polsce prognozuje się na 72% do 2023 roku. To wolumen potrzebny do obsługi  sprawnie działających dostaw żywności (e-grocery, e-pharmacy) gotowych posiłków (np.pizza) oraz zwykłych dostaw przesyłek e-commerce, takich jak  buty czy ubrania. W 2020 roku padł kolejny rekord, w Europie przekroczono 10 mld przesyłek B2C wygenerowanych poprzez zakupy w kanale e-commerce, z czego udział usług SDD w tym wolumenie szacowany jest na poziomie 5-7%. Dla porównania, w sytuacji niepandemicznej wolumen ten był szacowany do osiągnięcia dopiero w 2025 roku, zatem pandemia przyspieszyła gwałtowny wzrost wolumenu o 4-5 lat.   

Dzisiejsze realia budujące branżę logistyczną pokazują, że wzrost udziału usługi SDD w rynku  na całym świecie szacowany  jest na poziomie 5,86 mld USD, a w roku 2026 na poziomie 17,25 mld USD, przy średnim wzroście na poziomie ok. 20% rocznie. Prognozujemy, że rozwój usług SDD, obok infrastruktury nieruchomościowej, będzie silnie skorelowany z rozwojem sektora ekologicznych dostaw obsługiwanego przez elektryczne samochody czy rowery – cargo bikes. Rowery te pozwalają na doręczenie paczek o łącznej wadze od 80 do nawet 120 kg. Kolejną zaletą tego rozwiązania jest możliwość doręczenia przesyłek w promieniu ok. 80-120 km, co znacznie usprawni efektywność dostaw, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich.

Cieszy fakt, że branża logistyczna, która aktualnie przeżywa najgorętszy okres i rozwój, inwestuje nie tylko w nowe lokalizacje, ale przede wszystkim w rozwiązania poprawiające efektywność wszystkich elementów obsługi łańcucha dostaw, nie zapominając o ekologii.

Podobny trend widzimy wśród dużych deweloperów magazynowych, którzy dostarczają na rynek nowe powierzchnie wybudowane zgodnie z najnowszymi standardami zrównoważonego rozwoju. 

Tekst: Robert Pawłowski, BNP Paribas Real Estate Poland // Wojciech Nowicki, BNP Paribas Real Estate Poland

Zdjęcia: BNP Paribas Real Estate Poland